Descubra como reaver parte do valor pago no ITBI ao comprar um imóvel, garantindo que o cálculo seja feito com base no valor real da transação e não em estimativas arbitrárias.
O que é o ITBI?
O ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis é um tributo municipal cobrado toda vez que ocorre a compra ou transferência de propriedade de imóveis. Esse imposto é obrigatório e deve ser pago pelo comprador para que a documentação do imóvel seja liberada e a propriedade, oficialmente, seja transferida. Sem o pagamento do ITBI, a transferência da titularidade não é realizada no Cartório de Registro de Imóveis, impedindo que o comprador se torne legalmente o novo proprietário.
Cada município é responsável por definir a alíquota do ITBI, que costuma variar entre 2% e 3% do valor do imóvel. Em cidades como São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 3%. Esse imposto é exigido apenas para transferências realizadas entre pessoas vivas; em casos de herança ou doação, incide o ITCMD – Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação.
O recolhimento do ITBI contribui para a infraestrutura do município. Contudo, muitos municípios utilizam um valor de referência pré-estabelecido para a base de cálculo do ITBI, o que pode resultar em cobrança superior ao valor real da transação, gerando controvérsias e pedidos de restituição.
Quem pode se beneficiar da restituição?
Aqueles que adquiriram imóveis nos últimos cinco anos podem ter direito à restituição do ITBI pago a mais, desde que o valor utilizado como base de cálculo pelo município tenha sido superior ao valor real da transação. Isso vale tanto para imóveis residenciais e comerciais quanto para terrenos e lotes. A possibilidade de restituição decorre de recentes decisões judiciais, que estabeleceram que o ITBI deve ser calculado com base no valor efetivamente negociado entre as partes, salvo em situações de fraude comprovada.
Presunção de boa-fé do contribuinte
De acordo com jurisprudência do STJ, a declaração de valor do imóvel feita pelo contribuinte goza da presunção de boa-fé, ou seja, é considerada verdadeira até prova em contrário. No Recurso Inominado 0820344-08.2019.8.20.5001, a 1ª turma recursal do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte estabeleceu que a base de cálculo do ITBI deve considerar o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado e que o valor de referência arbitrado unilateralmente pelo município não pode ser utilizado como base de cálculo sem processo administrativo próprio.
“A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio.”
(TJ-RN – RI: 08203440820198205001, Relator: JOSE MARIA NASCIMENTO, Data de Julgamento: 16/12/2022, 3ª Turma Recursal)
O ministro Gurgel de Faria, do STJ, complementou que, ao definir o valor venal de forma unilateral, a administração tributária estaria realizando um lançamento de ofício, o que ignora as particularidades da transação e do imóvel e impõe ao contribuinte um valor médio de mercado que não reflete necessariamente o valor de mercado real da transação.
Na capital de São Paulo, principalmente, ocorre este tipo de arbitrariedade pela prefeitura pois ela cobra o ITBI sobre o chamado valor venal de referência que dependendo do bairro é muito maior do que o valor do iptu, veja uma decisão tirada de uma de nossas ações em São Paulo:
“Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado paracondenar a ré a devolver os valores recolhidos a maior a título de ITBI referente àtransmissão do imóvel descrito na inicial, no importe de R$19.998,15 (dezenove mil enovecentos e noventa e oito reais e quinze centavos).”
Qual o valor a ser restituído?
O valor a ser restituído corresponde à diferença entre o ITBI pago com base no valor arbitrado pela prefeitura e o valor que seria correto, considerando o preço real de compra do imóvel. Caso a prefeitura tenha utilizado uma base de cálculo maior do que o valor da transação, é possível pedir a restituição dessa diferença, desde que respeitados os prazos legais.
Exemplo prático de cálculo do ITBI a ser devolvido:
Valor venal de referência (prefeitura): R$ 600.000,00
Valor de mercado da transação: R$ 320.000,00
ITBI pago: R$ 18.000,00 (600.000 x 3%)
ITBI correto: R$ 9.600,00 (320.000 x 3%)
ITBI a ser devolvido: R$ 8.400,00
Percentual e valores hipotéticos, para exemplificação.
Esse valor deverá ser atualizado até o momento do ressarcimento, conforme as normas locais de correção monetária.
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Fonte: https://www.migalhas.com.br/depeso/422451/comprou-imovel-nos-ultimos-5-anos-direito-a-restituicao-do-itbi
